Przejedź przez zachodnią Long Island w Nowym Jorku każdego dnia po południu-szczególnie w godzinach szczytu-i będziesz poruszany nie przez idylliczne pagórki zielonych pól uprawnych, ale raczej przez tętniący życiem ruch na kłamstwie (lokalne określenie na zawsze zatłoczoną autostradę znaną jako Long Island Expressway).
Gęsto zaludniona, 118-milowa wyspa, która rozciąga się na wschód od Nowego Jorku do zewnętrznych krańców Greenport i Montauk, była kiedyś domem dla agrarnego stylu życia. Następnie, w 1947 roku, 4000 akrów Farm ziemniaczanych w hrabstwie Nassau zostało przekształcone w pierwszą podmiejską społeczność kraju: Levittown. Ta planowana społeczność zwiastowałaby również rozrastanie się podmiejskich Wysp, czyniąc miejsce dla innych podobnie myślących idei. Pod koniec lat 60. Long Island wyglądała znacznie mniej jak pola uprawne, a znacznie bardziej jak przedłużenie miasta.
Long Island stawała się coraz mniej agrarna, a ówczesny Zarząd Hrabstwa John Klein zdał sobie sprawę, że to zdziesiątkowanie ziemi stanie się problemem. W 1974 roku, z jego pomocą, Program ochrony gruntów rolnych hrabstwa Suffolk został uruchomiony w celu ograniczenia sprawl. Był to jeden z pierwszych tego typu programów w kraju, mających na celu ochronę pracujących gospodarstw rolnych.
“Hrabstwo kupiłoby prawa do gruntów rolnych i pozostawiłoby pozostałą ziemię w prywatnej własności od rolników”, mówi Robert Carpenter, dyrektor w Long Island Farm Bureau.
Program, mówi Carpenter, oferował rolnikom zachętę finansową, jednocześnie utrzymując ziemię w swoich rękach. Tymczasem rolnicy nadal płacili podatki od ziemi i nadal ją utrzymywali, co jednocześnie przynosiło korzyści rządowi. “To była naprawdę korzystna sytuacja w tym momencie zarówno dla rządu, jak i społeczności rolniczej”, mówi Carpenter.
W 1977 roku George C. Reeve, rolnik z siódmego pokolenia i właściciel Reeve ‘ s Farm, zrezygnował z praw do rozwoju swojej 84-akrowej farmy, która działa do dziś.
W rezultacie, zgodnie z zapisami prowadzonymi przez program praw do rozwoju gruntów rolnych hrabstwa Suffolk, od momentu powstania programu w hrabstwie powstało łącznie 11 000 akrów chronionych gruntów rolnych w hrabstwie oraz ponad 20 000 akrów chronionych gruntów rolnych w hrabstwie dzięki połączeniu dodatkowych programów hrabstwa, miasta i innych programów ochrony.
“Myślę, że gdyby nie było programu ochrony terenów uprawnych lub programu otwartej przestrzeni kosmicznej, zobaczylibyśmy, no wiesz, Babylon, Islip, Huntington, rozwijające się w ten sposób, aż do East Endu, na pewno”, mówi Carpenter, porównując Północne i Południowe widły Long Island z wysoko rozwiniętymi obszarami Hrabstwa Nassau i zachodniego Suffolk.
W ten fundamentalny sposób, jak mówi, program okazał się sukcesem i do pewnego stopnia punktem odniesienia dla innych programów w całym kraju. Na przykład w całym stanie Connecticut i dobrowolny program ochrony gruntów rolnych-opracowany cztery lata po uruchomieniu programu przez Hrabstwo Suffolk—zachował Akry 45,000 i stara się zachować Akry 130,000 w dłuższej perspektywie. New Jersey ‘ s Farmland Preservation Program został również ustanowiony na początku 1980 roku, pomagając uratować około 69,500 akrów gruntów rolnych przez 2000.
Podobne: badanie stwierdza, że 1 procent gospodarstw posiada 70 procent gruntów rolnych na świecie
Potrzeba takich programów jest saż do dziś. Według raportu American Farmland Trust z 2020 r.w latach 2001-2016 utracono 11 milionów akrów amerykańskich gruntów rolnych.
Być może powodem sukcesu programu Suffolk, Carpenter i inni mówią, jest to, że został skierowany do grupy właścicieli ziemskich, którzy byli najbardziej skłonni go wykorzystać. “Większość rolników, ich największym atutem jest sama Farma”, mówi Kareem Massoud, producent wina w Palmer Vineyards i Paumanok Vineyards na North Fork Long Island i prezes Long Island Wine Country. “A większość rolników utknęła w sytuacji, w której uprawy, które uprawiają, nie są tak opłacalne, a Matka Natura jest twoim partnerem.”Ta bliźniacza relacja sprawia, że rolnicy są podatni na zagrożenia, mówi Massoud, a także sprawia, że są podatni na odwołania od deweloperów, ponieważ praca jest ciężka, a nagroda jest często niewielka.
Innym powodem, dla którego program działał-i nadal działał—mówi Massoud, jest to, że program ochrony gruntów rolnych hrabstwa Suffolk polegał na rynku, aby dyktować wartość gruntów. “Rolnicy nie są głupi. To też biznesmeni ” – mówi. “W końcu dla większości rolników są to oszczędności ich życia, w zasadzie związane z ziemią, a więc, aby to zadziałało, trzeba zapłacić godziwą wartość rynkową.”Kiedy rolnicy cedują prawa do rozwoju na rzecz powiatu, robią to w tempie, które konkuruje z realną stawką, którą mogą uzyskać od rzeczywistego dewelopera, a to, mówi Massoud, robi znaczącą różnicę, jeśli chodzi o zachęcanie do konserwacji.
Dla rolników rozpoczynających działalność atrakcyjniejsze mogą okazać się również nieruchomości, które już wyprzedały prawa deweloperskie. “Jeśli twoim prawdziwym celem jest uprawa, bez względu na przyszłe pokolenia i ich pragnienia, zakup nieruchomości lub nawet dzierżawa nieruchomości do uprawy, która nie ma nienaruszonych praw do rozwoju, jest bardzo przystępna”, mówi Christine Tobin, właścicielka winnic Mattebella w Southold w Nowym Jorku.
Tobin, która posiada 21½ akrów z mężem Markiem, mówi, że większość ich nieruchomości-wszystkie z wyjątkiem trzech akrów-nie ma praw do rozwoju iw rezultacie obniżyła podatki od nieruchomości. “Podatek od nieruchomości od tego składnika tak dużej nieruchomości wynosi poniżej 1000 USD rocznie”, mówi.
Jednak prawdziwym dziedzictwem programu ochrony gruntów rolnych hrabstwa Suffolk jest coraz mniej rozrastania się i mniej domów na eastern Long Island, gdzie winnice i pola uprawne nadal zaludniają krajobraz. Jeśli standardowy dom na East End jest zbudowany na Akrze ziemi, a program Konserwatorski przewiduje 11 000 akrów chronionych gruntów, można sobie wyobrazić 11 000 domów na jego miejscu, gdzie winnice, pola kukurydzy i sady jabłkowe nadal mają miejsce do uprawy.
